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作家：余飞

01

大降税

香港，终于如故忍不住了。

2月26日，香港特区财政司司长陈茂波发布年度财政预算案，通知一项楼市新政：

将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，即日成效。

着手：香港市政府官网

在此之前，100港元的印花税上限是300万港元的物业。也即在退换之前，一套价值400万港元的住宅，需要交纳的印花税按1.5%的税率策画，需要交纳6万港元。

当今这个区间的物业，印花税直降至100港元，相称于减税了99.8%。

这一次退换之后，按照香港官方立地公布的税率表，不跨越400万港元的物业，印花税100港元。401万元至432.378万港元物业，在交纳100港元的基础上，跨越400万的部分按照20%税率重叠征收。

432.378万港元至450万港元物业，按照总价1.5%的税率征收。450万港元以上物业，与现行策略一致。

这仍是不是香港第一次缩小印花税了。

在遇到与内地房地产交流风光的配景下，这两年的香港楼市，亦然忙于救市握住。不包含这一次，2023年于今就三次出台要领挽救。

第一次是降首付，发生于2023年7月份。

在此之前，香港价值1000万港元以下的私用住房，按揭比率最高为60%，且按揭贷款额不得跨越500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50%。

当今退换为，1500万港元以下的住宅，不错贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30%。

此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成进步至六成。也即首付比例从50%降至40%。

第二次，是降印花税，蔓延贷款年限，发生于2023年10月。

在《行政主座2023年施政敷陈》中，香港提倡

1，特区政府会优化公营房屋系统建造。其中，香港房屋委员会将会放宽资助出售单元按揭贷款保证的安排，包括蔓延二手市集最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可赢得年期更长的按揭贷款，有助单元流转。

2，将下调香港恒久居民的新置业印花税，由15%缩小至7.5%。

第三次，即是“撤辣”，径直取消特别印花税、买家印花税和新住宅印花税。这但是香港奉行了14年之久的要领，发生于2024年2月。

握住救市背后，是香港房价握住下降。

02

香港楼市，屡救屡败

前年界面新闻对香港房价的报谈是，“香港楼市‘撤辣’半年：楼价跌回八年前，内地买家较岑岭期减少近七成”。

在这种风光下，香港于前年取消了奉行14年之久的特别印花税、买家印花税和新住宅印花税。

但效用保管时候很短。

凭据华夏地产楼宇贸易合约登记的统计分析，2024年4月（撤辣之后），香港合座住宅楼宇（包括一手房和二手房）贸易登记量为8551宗，较3月的3971宗大幅飞腾约115%。

但在随后的五个月中，合座住宅楼宇的交游量合手续下降，2024年9月的合座住宅楼宇贸易登记量为2848宗，较8月下降了22.1%。2024年第三季度，香港合座住宅楼宇贸易登记量为10225宗，与上一季度比较下降了43.0%。

2024年11月合座住宅楼宇贸易登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下降34.9%，创下3个月内最低水平。

房价方面，凭据华夏地产浮现的数据来看：

2022年见顶之后整个下降，前年2月份撤辣之后，略略止跌了一下，4月份之后又开启了下降花式。

华夏贸易协议成交纪录炫耀，从2024岁首至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价大批下降超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。

香港下降的逻辑，和内地有交流之处，也有不同之处。

交流之处在于，齐是泡沫太大，经济增速转弱，到了需要退换的时候。

不同之处在于，香港主要受累于好意思国加息。而内地，主要囿于供大于求的基本面、大环境鼎新、预期与信心缺失。

具体来看香港这一轮房价退换的逻辑，主要有二：

虽然目前工作室还未发表声明，但彭博社今年早些时候报道称，和网易正在考虑撤回对日本开发商的部分投资。当时，有内部人士称，网易已经裁减了樱花工作室的大部分工作岗位，并打算关闭它。

第一，飞腾太深入，到了退换的节点。

香港房价合手续飞腾时候太久，已往五、六年齐处于一个上升通谈当中，累计飞腾的幅度终点高。其房价透澈值位居寰宇第一。

香港房价高点时刻，均价差未几是17万元东谈主民币/正常米。香港的薪资天然比内地高得多，但照样也顶不住这样高的房价。

香港政府统计处公布的2022年第三季《笼统居民统计访问按季统计敷陈》炫耀：

香港2022年第三季服务东谈主士（不包括外籍家庭佣工）每月入息中位数为20,000元，与第二季保合手一致。

平均薪酬2万元，要买均价十几万一平米的屋子，险些是天荒夜谈。

是以，香港是一个终点折叠的城市。有钱东谈主不错住动辄几千万、上亿的屋子，底层居民只可蜗居在笼屋、天际舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等多样千般仙葩房屋内。

而这是香港的供地结构导致的。香港的供地结构，和其货币目田流动的属性，决定了这座城市的房价，易涨难跌。

第二，多个利空重叠，扭转势头。

2022年受疫情影响重叠加息影响，香港遇到了资金恐慌、经济疲软、东谈主口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。

2022上半年，香港成为黑天鹅的旋涡。

受此影响，香港的经济当年上半年出现了负增长。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，迪士尼彩乐园信誉如何GDP折合1.12万亿东谈主民币。

当年东谈主口也减少了6.83万东谈主。

香港统计处浮现的数据炫耀，2022年底香港东谈主口临时数字为7333200东谈主，与2021年年底东谈主口比较减少68300东谈主，跌幅0.9%。2021年年底至前年年底，本港有32500东谈主出身，62100东谈主逝世，天然减少29500东谈主。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

更大的影响在于，香港的金融名次后退，被新加坡卓绝，退居到了专家第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。

屋漏偏逢连夜雨，好意思国在2022年开启加息波涛。而港元与好意思元在关联汇率制下深度绑定。利率从2022年事首的0.5%一直加息至2023年9月份的5.75%。

之后一直保管高利率不变，到2024年9月份。之后香港三次下调了基准利率，刻下为4.75%。

货币策略收紧，对楼市组成利空。重叠经济负增长的影响，最终让香港的房价回想。

从香港房价透澈领域来看，尽管连跌了三年，但到本年1月份仍高达11487港元/正常英尺，换算成东谈主民币为13.2万元/正常米。

依旧位居中国城市第一，依旧位居寰宇房价最高行列之中。

03

香港楼市，后续走势

香港楼市，是一个被成本过度炒作的市集。如若按照内地逻辑，其泡沫早就该离散，但纵不雅香港楼市过往的退换周期，齐很短。

这一轮约略率亦然相似。

不外2025年，香港楼市的不笃信性依旧很大，不笃信性在于好意思国的利率。

好意思联储半个月前就明确袒露，看不出有任何情理，急于进一步降息。

也即是说，短期内好意思联储不会再降息，关联汇率制的香港，天然也不会再降息。

天然，鲍威尔与特朗普之间的利率矛盾，亦然好意思联储降息是否接续的最大不笃信性。

从长久来看，好意思联储降息诉求仍是比较大，香港随从之后，关于香港楼市组成较大利好。

除了利率给香港楼市带来的潜在利好外，香港楼市的基本面也决定了这座城市易涨难跌。

其逻辑在于：

一方面，香港面积有限，而东谈主口随时不错加多，只有外侨策略松开即可。

香港统计处数据炫耀，限度2024年底香港东谈主口临时数据为753.42万东谈主，比2023年底加多6400东谈主。

着手：香港市政府统计处

另一方面，香港原本即是一个依靠地谈的玩金融的城市，这座城市的大部分资产典质，齐是房地产。

上个世纪八九十年代，香港参预转型期，但策略上出现了偏差。那时的香港，快速出清了第二产业，也即制造业，恣意发展第三产业（占比超90%），尤其是第三产业中的金融业，香港遂愿登上了专家金融中心的宝座。

但由于实体经济、制造业被出清，金融本该给制造业的赋能，敷裕给了房地产，办事玩家与开导商们，通过股市吸取资金注入楼市，又从楼市成绩呈报进一步刺激股市，日中必移，香港的房价终于成了世界第一高。

同期香港的供地中，住宅供地仅占7%。

从东谈主口和地皮面积来看，香港其实不缺地。

香港刻下的地皮中有66%是闲置。被使用的34%的地皮中，用于住宅建造的仅占7%。而在这7%的用于住宅建造的地皮中，34%是私邸，21%是公屋，45%是乡郊居所。

有东谈主策画过，香港刻下有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只加多1%的地皮用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。

但是，面对着两浩劫题：

第一。香港不会这样作念，也作念不了，因为既得利益者不会答理。

香港的主要产业是金融，而整个金融体系内部的典质物是屋子与地皮，一朝大领域加多住宅地皮供应，房价便会应声下降，届时香港的敷裕阶级资产会大缩水，金融体系会触发危急。

第二，香港不少地皮在四大财阀手中。

恒基兆业——李兆基眷属，合手有农大地积约4500万方呎，占四家总量的45%左右；刻下未表态。

新鸿基地产——郭得胜眷属，合手有农大地积约3000万正常英尺，占比约达三成；表态惬心合作。

新世界地产——郑裕彤眷属，合手有农大地积约1700万正常英尺，占比大要17%；通知捐出300万正常英尺

长实——李嘉诚眷属，合手有农大地积约900万正常英尺，占比大要9%。刻下未表态。

香港为了缓解地皮供应弥留问题，四大眷属中有些眷属也有过捐地的活动，但杯水舆薪。这但是大蛋糕，谁舍得大纵容、

香港政府为了破解这个难题，几年前就向内地央求要隘。但时于当天，也莫得下文。

换句话说，香港楼市是一个被成本完全勒诈的市集。

内地则不相似。香港的房屋，合座是一个供不应求的市集。 而内地，当今仍是 是一个 供大于求的买方市集，这少量，官方会议上屡次说起 。

此外，咱们的东谈主口也转向了。2022年寰宇东谈主口减少了85万东谈主，2023年减少了208万东谈主，2024年减少139万东谈主。

利空不啻于此。宏不雅大环境、经济、服务、消耗风光仍未开朗。

是以，内地楼市其实要比香港楼市复杂得多，不笃信得多。

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